La fianza del alquiler

Información revisada en nov. de 2020.

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La fianza, la "Kaution", en Alemania – un tema delicado

Se trata de un tema delicado que origina una gran cantidad de controversias entre arrendadores y arrendatarios. Son muy frecuentes los casos en los que el arrendador no devuelve la fianza bajo pretextos varios como “el sofá tenía una mancha”, “tengo que pintar las puertas por las rayas”, “te fuiste sin darme el preaviso legal” etc. La frustración para el arrendatario es mayúscula. “Debería haber dejado de pagar el último mes”, “no debería haberme ido sin la fianza devuelta”, son algunos de los pensamientos que vienen a la mente del arrendatario meses después. Pues bien, ¿cómo debe procederse?

Objeto de la fianza

La fianza tiene como fin el servir de garantía para el arrendador por los desperfectos ocasionados por el arrendatario a la vivienda y también para garantizar cualquier otra obligación económica del arrendatario (por ejemplo gastos de luz y agua, rentas etc.).

Cuantía de la fianza y forma de prestarla

La fianza no puede superar la cuantía de tres meses de renta (normalmente la Kaltmiete, el alquiler “frío”, sin gastos adicionales). Lo usual es ingresar la fianza en una cuenta bancaria del arrendador, aunque es posible prestarla en metálico e incluso pagarla a plazos. Si el arrendatario no presta la fianza, el arrendatario podrá resolver sin más el contrato de alquiler.

Retención de la fianza después de la terminación del alquiler

No existe un plazo legal fijo a partir del cual el arrendador deba devolver la fianza al arrendatario. Por ello es recomendable acordar en el contrato un plazo que permita el arrendador liquidar todos los gastos pendientes de luz y agua. Asimismo es importante redactar un acta de entrega de la vivienda, en el que se recojan todos los desperfectos si los hubiera. Ese acta debe extenderse por duplicado y ser firmado por ambas partes. Con ello se evita que meses después el arrendador venga con pretextos como “el sofá tenía una mancha y tuve que comprar otro”. También es importante poner por escrito si el contrato se resuelve de mutuo acuerdo sin cumplir el preaviso legal por parte del arrendatario.

Consumir la fianza mediante el impago de la renta

En teoría sería la mejor forma para el arrendatario de garantizarse la devolución de la fianza. Pero lamentablemente no está permitido legalmente. El arrendador podría en este caso interponer una reclamación judicial contra el arrendatario.

Último consejo: El derecho a reclamar la devolución de la fianza prescribe a los tres años. Por ello debe exigirse la devolución antes de que transcurra ese plazo.

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